Vender una vivienda no es solo cuestión de encontrar comprador y acordar un precio. Cerrar la operación sin imprevistos implica reunir una serie de documentos obligatorios, que deben estar al día, para poder formalizar la operación con garantías y sin contratiempos. Desde la nota simple hasta el contrato de arras, conocer todos los trámites para vender una vivienda te evitará retrasos y posibles sanciones.
La compraventa de una vivienda es un acto jurídico complejo que requiere cumplir con diversas obligaciones legales. Tener los documentos necesarios preparados con antelación garantiza:
- Que puedes acreditar tu propiedad y el estado legal del inmueble.
- Evitar retrasos innecesarios en el proceso.
- Que proteges tus intereses como vendedor.
Además, buena parte de esta documentación debe entregarse al notario el día de la firma, y otra parte debe estar lista desde el momento en que publicas el anuncio.
A continuación, te explicamos qué documentos necesitas para vender una vivienda, su función, dónde se consiguen, cuánto cuestan y porqué son importantes para formalizar la venta de un inmueble.
Documentos relacionados con la propiedad del inmueble
Nota simple del Registro de la Propiedad
Este documento expedido por el Registro de la Propiedad detalla quién es el propietario, si existen cargas sobre el inmueble, la superficie, distribución, el uso del inmueble o si hay deudas registradas. Aunque no es obligatorio, se recomienda solicitarla antes de poner en venta la vivienda para comprobar que todo está en orden. Se puede pedir al Colegio de Registradores (9 euros aproximadamente) y tarda unas 24-48 horas.
Escritura de compraventa
Es el documento legal que acredita que eres el legítimo propietario del inmueble. Es obligatorio presentarlo el día de la firma de la escritura ante notario. En el caso de que no guardes una copia puedes conseguirla en la notaría donde firmaste la compraventa del inmueble.
Certificado de deuda cero hipotecaria
El documento correspondiente a que no existe hipoteca sobre el inmueble. Si ya has terminado de pagarla, pero aún no aparece en la nota simple, necesitarás un certificado que acredite que no existe hipoteca sobre el inmueble. Se solicita en la entidad financiera dónde estaba la hipoteca. El banco te emitirá un certificado que acredite su cancelación. Es gratuito.
Documentos técnicos de la vivienda
Certificado de eficiencia energética
Desde 2013 es obligatorio contar con un certificado de eficiencia energética en vigor para vender un inmueble. Detalla el consumo energético y debe estar registrado en el organismo autonómico correspondiente. También debe aparecer en el anuncio de la vivienda cuando se haga online. Lo emite un técnico certificado (entre 60€ y 140€) y tiene una validez de 10 años. Incluye etiqueta energética de la A a la G.
Cédula de habitabilidad (si aplica)
Este documento acredita que la vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad. Es obligatorio en varias comunidades como Cataluña, Comunidad Valenciana o Baleares. Tiene una vigencia entre 5 y 15 años. Se solicita en el Ayuntamiento o en la oficina de vivienda y tiene un coste entre 80 y 150€.
Planos de la vivienda
No son obligatorios, pero aumentan la visibilidad del anuncio en los portales inmobiliarios, además de permitir al futuro comprador hacer presupuestos de reformas si lo considera necesario. Puedes obtenerlos en el Ayuntamiento, Colegio de Arquitectos o generar nuevos con apps especializadas en realizar planos de viviendas.
Certificado ITE (Inspección Técnica de Edificios)
Obligatorio en edificios con cierta antigüedad (mayores de treinta, cuarenta y cinco o cincuenta años, según la Comunidad Autónoma). Refleja el estado estructural y de conservación del edificio. Se solicita al administrador de fincas, al presidente de la comunidad o al Ayuntamiento.
Documentación relacionada con la comunidad de vecinos
Estatutos de la comunidad
Incluyen las normas internas de convivencia. No es obligatorio entregarlos, pero sí recomendable, ya que el comprador puede solicitarlos. Se solicitan al administrador de fincas o al presidente de la comunidad.
Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad
Este documento acredita que estás al corriente de pago con la comunidad y no existen deudas. Se solicita al presidente o administrador de fincas. Es de carácter obligatorio para la venta de la vivienda.
Trámites para vender una vivienda: comprobantes y pagos
Recibos del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
Es obligatorio presentar los recibos de pago. Se suele pedir entre uno y cuatro años previos. El último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles demuestra que estás al día con la administración. Es común que se reparta el IBI proporcional al tiempo del año que cada parte (comprador y vendedor) haya sido titular, por lo que no te extrañe tener que pagar una parte del IBI una vez vendida la vivienda. Para conseguirlos puedes solicitarlos al Ayuntamiento, sacarlos a través de un extracto bancario o solicitarlos al Organismo de Recaudación Autonómica (OAR).
Facturas de suministros
Debes demostrar que los suministros (agua, luz, gas, basuras) están al día. Además, estas facturas permitirán el cambio de titularidad de los suministros a nombre del futuro comprador. Es conveniente entregarlas al comprador en el momento de la firma. Puedes conseguirlas en tu área personal de las compañías proveedoras, o en las oficinas de estas. En el caso de que la basura se pague directamente al Ayuntamiento puedes solicitar la factura correspondiente en el mismo.
Documentos para formalizar la venta de un inmueble
DNI o pasaporte en vigor
El vendedor debe presentar su documentación de identidad. En caso de representación legal, será necesario un poder notarial.
Reserva
Documento privado que el comprador firma para asegurar la operación mediante una señal económica. No es obligatorio, pero sí frecuente.
Contrato de arras
Documento que compromete a ambas partes y detalla condiciones de la compraventa. Se realiza previamente a la compraventa. El contrato de arras suele incluir una señal y condiciones de penalización en caso de su incumplimiento. Incluye el importe entregado, las condiciones y el plazo para la firma de la escritura.
Firma de escritura pública ante notario
Acto oficial que transfiere la titularidad de la vivienda al comprador. Se realiza en una notaría y es obligatorio. En este momento se entregan todos los documentos y pagos pactados.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Es responsabilidad del comprador, pero tú debes haber entregado todos los documentos (copia de las escrituras de compraventa y justificante del pago de la plusvalía municipal) para facilitar la inscripción.
Cambio de titularidad en el Catastro
Debe realizarse tras la venta. Es un trámite que suele asumir el comprador, aunque puede hacerse de forma conjunta.
¿Qué hay que entregar el día de la firma ante notario?
- DNI, pasaporte o poder notarial
- Escritura del inmueble
- Nota simple actualizada
- Certificado de eficiencia energética
- Certificado de deuda cero o pendiente
- Certificado de comunidad
- Últimos recibos del IBI
- Facturas de suministros
- Cédula de habitabilidad (si aplica)
- Certificado ITE (si aplica)
- Contrato de arras (si lo hubo)
Reunir todos los documentos para vender una vivienda es fundamental para evitar retrasos y asegurar una operación transparente. Además de cumplir con la ley, proporcionas confianza al comprador. Desde la nota simple hasta las facturas de suministros, cada papel cuenta.
Si no sabes cuánto vale tu casa, empieza por una valoración gratuita de tu vivienda. Esto te ayudará a fijar un precio justo y atraer a los compradores adecuados.
